高房价财富泡沫是“毒瘤”！或使中华民族“万劫不复”！消灭高房价刻不容缓！

作者：刘忠良，著《大国危途》

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首发：新世纪智库（WXSJZK）、中立智库（ZKSXGC） 

2021年2月26日，社科院国家金融与发展实验室、社科院金融研究所发布的《中国国家资产负债表2020》（下称“报告”）显示，中国居民人均财富约为36.6万元。

然而，2019年广发银行和西南财大发布的《中国城市家庭财富健康报告》显示，中国家庭有近80%的资产都是房子。从某种程度来说，中国居民人均财富36.6万元，绝大多数是高房价撑出来的！

 一、高房价或使中华民族“万劫不复”

 我不认为不合理的高房价就是财富。就像大米大幅涨价，每个人所吃大米的总价格大涨，不能认为人均财富就大幅提高。实际上，房子作为居住的基本民生需求，高房价不仅不是更大财富，反而是高成本、高负担！

在目前中国，住房是最重要的民生支出之一，高房价高房租带来巨大的民生压力，挤压其他方面的消费、投资，并成为中国超低生育率的重要因素。房租是城市各行业最主要的成本之一，高房价高房租带来较高的经济运行成本压力，进而降低利润、降低工资、提高物价等。高房价高房租的实质，相当于对城市居民和经济活动征收重税，严重危害经济民生发展，所导致的超低生育率等严重损害中华民族的未来。

中国公安部户政管理研究中心最新数据：截止到2020年12月31日，2020年出生新生儿共1003.5万，男孩529.0万，女孩474.5万。根据中国国家统计局数据，2016年全年出生人口为1786万人，2017年为1723万人，2018年为1523万人，2019年为为1465万人。短短5年内，中国出生人口从1786万暴跌到1003.5万，快速减少783万，跌幅超过43%！

如此，中国2020年的总和生育率很可能跌到1.0左右，扣除性别比失衡和少年儿童死亡，有效生育率也就是0.9。如此，中国下一代每过一代就会减少55%，两代减少80%，三代减少91%，五代减少98%！

按照30年是一代人，则30年后新生人口减少55%，60年后减少80%，90年后减少91%，150年后减少98%！中华民族五千年的人口基业，百年左右就毁于一旦！而高房价是造成中国目前超低生育率的重要祸首，消灭高房价刻不容缓！

二、中国高房价成因：土地垄断

中国人均收入不足美国八分之一，但中国大城市的房价却赶上了美国，而且中国大城市郊区房价更是超过了美国。在发达国家房价收入比在3~6之间为合理区间，比如美国房价收入比仅3.58。

目前，按照国内统计数据，北京上海房价收入比超过25，二线大城市房价收入比15左右。如果按照国外统计数据，中国房价收入比更高。

城市房价是经济社会发展、城市化、工业化、人口聚集、土地政策、房产政策、货币政策、财政政策等各方面因素的共同结果。中国突出的高房价，除了经济发展相关因素之外，最重要的就是中国的房产土地政策，核心是政府垄断城市土地供给。

全国工商联统计称房价中61%被政府拿走：商品房从拿地开发到卖给购房者，其中涉及到向各级政府缴纳的税费一共七大类具体37项，占整个房屋销售金额比例低则50%，最高甚至超过70%。

土地垄断限量拍卖供应，除了以地价拉高房价之外，更重要的是人为制造稀缺，导致房价不断上涨。比如在北京五环外，有大量空地，郊区房价仍很高。

在一些大城市，农民集体自建的“非法”小产权房，价格大概是周边大产权商品房价格的三分之一左右。尽管如此，小产权房的利润仍是非常可观。这说明，中国房价降低空间比例极高。

尽管中国大城市房价很高，但房子的造价并不高。比如，5万元一平米的房子，建安成本可能仅2000元左右，建安成本仅为房价的4%。大城市房价中90%以上与建筑成本无关。

多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右；小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500～1800元/平方米左右（2010年数据）。农村建房造价更低，建安成本500~800左右，二十多万就能建造三百多平米的房子。

由于房子的建筑成本很低，只要放开土地，郊区房价就会很低。比如在日本东京郊区，可以看到很多别墅。所以，如果中国真要消灭高房价，就要放开土地政策。

有人说，会不会乱盖房？耕地怎么保护？实际上，全世界的经验表明，配套相应规划保护政策，这些问题都不存在。城市人均占地面积100多平方米，农村人均占地面积300多平方米，城市化是大幅节约土地的。

目前，中国建成区面积仅为国土面积的0.4%（不足耕地面积的3%），农村宅基地面积为国土面积的1.75%。考虑到城市化又是节约土地，因此不存在建设城市土地不够用的问题。即便是中国城市有很多别墅，也是完全没有问题的。

中国无需因为建设城市而担心粮食问题。据2009年第二次土地调查数据，中国实际耕地面积为20.26亿亩，按照国际人均0.8亩地粮食自给标准，中国可以养活25亿人。中国科学院的一项调研显示，中国具有不同适宜程度的耕地后备资源8亿亩，又可以多养活10亿人。

二、高房价的经济民生危害

 房价房租是经济民生的主要支出，高房价高房租带来经济民生的高成本，其危害如下：

（1）高房价高房租带来巨大住房压力。如果年轻人选择买房，耗尽父母几十年储蓄，年轻人自己未来又背负30年房贷，占用收入很大一部分。据2019年调查数据，房贷占中国城镇居民家庭负债的75.9%，房贷还款占住房刚需家庭月收入的33%。

如果租房，收入的很大一部分交房租。据2016年调查数据显示，将近40%租房年轻人的房租占月薪的比例超过30%，其中有21%年轻人的房租占月薪的30%-40%，有13%年轻人的房租占月薪的40%-50%,，甚至有约6%的年轻人表示自己每个月超过一半的工资拿来交房租了。

（2）高房价高房租提高城市生活成本，挤压各行业利润与员工收入。城市经济的各项活动，基本都包含着房价或房租，高房价高房租的结果，就是生活成本提高，各行业的运营成本提高、利润被挤压、员工收入被挤压，压迫了城市中的绝大多数人。在一线城市，房租成为许多商家的最大支出，在二三线城市房租支出仅次于劳务支出。

（3）高房价高房租挤压消费市场，挤出就业。高房价通过购房大幅挤占居民消费可支配财富、使居民背负沉重房贷，或者是通过高房租挤压居民消费。同时，高房价高房租抬高城市高生活成本，降低利润与收入，再次挤压消费市场。消费市场被挤压，这就意味着各行业的收入、就业、利润、工资等都被挤压。

（4）高房价高房租危害制造业发展，加剧产业空心化。高地价房价首先提高厂房、办公室、实验室的租金成本，其次提高人才、职工的居住成本、生活成本，再次提高企业运营、配套服务与产业链的成本，等于对制造业企业及员工收重税，降低制造业竞争力，导致制造业外流。最终，高房价严重阻碍制造业发展，导致产业空心化。比如香港，曾经闻名的香港制造几乎被高房价扼杀殆尽。

也许有人认为，大城市房价高了，制造业迁到房价低的中小城市或农村。但是，企业家、人才、职工等愿意跑到中小城市或农村吗？配套服务及产业链也愿意一起搬迁吗？有多少企业能像华为那样在东莞建设一个生活工作舒适的“华为城”让大家愿意一起搬迁呢？

越是高学历的人才，比如硕士博士毕业的研发人员，越不愿意搬迁到中小城市及农村。容易搬迁到中小城市及农村的制造业，一般多是低端制造业，缺乏科技含量。这就意味着，高房价首先损害的就是中国的中高端制造业，尤其是损害高科技制造业。

继续高房价，就等于放任高房价扼杀制造和科技发展。一旦制造业被高房价扼杀，就等于失去了科技对生产力发展的主动权，失去未来经济增长的最重要动力源泉。就像香港，制造业被挤压到不足GDP的1%，经济发展后继乏力。

（5）高房价高房租加剧超低生育率，毁掉民族国家的未来。首先，高房价高房租使年轻人难以结婚成家，导致结婚率低、离婚率高、晚婚晚育；其次，使年轻人面临巨大生活压力，无力抚育孩子；第三，居住空间狭小，狭小空间难以养育更多孩子。由此，高房价高房租导致持续超低生育率，进而毁掉民族国家的未来。

2000年人口普查显示中国总和生育率只有1.22，2010年人口普查显示中国总和生育率只有1.18。按照1.2的总和生育率计算，中国下一代人口将比上一代减少45%，两代减少70%，五代减少95%！一百年后中国新生儿数量将退回到两千多年前的水平，中华民族人口根基迅速崩溃！

社会经济活动其实就是人的需求和满足人需求的创造，人口就是经济社会的生命载体，经济及社会财富就是人口的总需求与总创造。没有了人，也就没有了经济、GDP、税收、医院、学校等，就像俄罗斯远东西伯利亚废弃的城镇一样，一切社会经济财富归零！对未来中国来说，超低生育率就是最大的危机。

2025年前中国进入人口负增长与重老龄化，2035年前中国进入超级老龄化，2040年之后中国人口将陷入持续大崩溃，人口经济社会危机远高于目前“失去十年”再“失去十年”的日本！所以，现在中国主动刺穿高房价泡沫，就是拯救民族国家的未来！

三、如何最优消灭高房价 

由于高房价已经绑架经济和税收，有些人因为利益和思想认知问题，反对主动刺穿高房价泡沫。是让高房价泡沫继续维护经济社会民族国家未来，还是刺穿高房价泡沫，让社会经济恢复活力呢？

我们以日本为例。有人认为日本高房价崩溃导致此后日本经济一蹶不振，因而反对刺穿房价泡沫。那么，如果日本持续高房价，会是怎么样呢？首先，房价不可能在高位状态下一直上涨，泡沫的崩溃是必然，而且高房价泡沫拖的越久越大则危害越久越大、破裂的危险越大。其次，如果像香港那样一直维持高房价，日本的制造业、高科技就会被高房价持续扼杀。但日本经济却不能像香港那样，通过服务中国大陆来发展金融业、旅游业等。第三，日本生育率将因高房价而更低，却又不能像香港那样持续流入来自中国大陆的年轻人口。如此下来，日本经济的未来必然因持续高房价而万劫不复！若失去高科技制造业，劳动人口又大崩溃，缺乏资源的日本还能靠什么在世界立足？

房价如何暴跌，各方面利益如何处理，如银行、房地产商、炒房客、大部分按揭贷款没还的人和卖地的地方政府，以下逐一分析。

对炒房客或大部分按揭没还的人来说，比如，100平米的房子，房价从5万迅速暴跌到1万，原来首付150万、贷款350万，现在房子价值仅剩100万。如果把房子丢给银行，个人损失150万，但少还银行350万（考虑到利息实际可能是少还600万或以上）。这350万（600万），可以买350平（600平）呢，不如房子和债务都抛给银行，银行成了接盘侠。然后，银行再抛售房子。

房地产商原来高价拿地，结果房价暴跌，肯定亏的血本无归。如果资金实力强大，或者银行继续贷款支持，还能生存。如果资金实力不足，则直接破产，烂尾楼或房子交给银行，银行成为接盘侠。然后，银行把烂尾楼卖给其他房地产商，房子销售。

地方政府卖地收入下跌，还款能力下降，可以选择发债、继续贷款或者中央政府支持。或者，由卖地收入变成房产税收入，以未来房产税做贷款抵押、还债来源。对地方政府影响不是很大，只不过是短期调整。况且，如果房价迅速暴跌后又迅速反弹，能增加建筑业需求，实际GDP反而增加。

实际上，政府可以通过金融化方式筹集城市建设发展资金、公租房建设资金。比如，政府发行无期限房产税国债、房租国债，以城市房产税、房租收入支付利息。既为金融市场提供一个长期有保障的投资工具，也支持了城市化建设、降低城市居住成本压力。

对于房地产企业破产，银行是没法追债了，也是一次性债务消除。当然，为了房地产业发展，优秀房地产商可以继续贷款支持（前面的贷款慢慢还），或者其他机构投资入股。对于破产后的烂尾楼接盘开发商（包括吸收破产开发商团队），银行业应该给以支持，完工后再卖，降低损失。

对于个人没还的银行按揭贷款，可以选择个人破产，一次性消除对银行的债务，五年后重新开始，或者因房价暴跌导致的个人破产期限缩短为2年或3年，或者因房价暴跌导致房子贬值可以给予债务减免，把个人损失更多的转接给银行。

这时候，银行成为最大的总接盘侠。银行会破产吗？如果所有存款人向银行取回存款，资产状况再好的银行也会破产；如果所有的存款人不挤兑银行，即使银行资产状况很差也不会破产。

所以，这时候中央政府和中央银行就要大展身手了。对所有银行，中央政府和中央银行做最后担保，对所有银行都可以进行注资入股，或者大银行在中央政府及央行入资支持下入股、接盘中小银行。所以，银行可以一个也不破产，银行系统继续正常运行。

中央政府有信誉支持，中央银行有资金支持，银行系统完全可以承受房价暴跌。房地产泡沫破灭，也是派生货币泡沫的破灭，就像股市大跌后也消失了大量信用货币一样。这时候，中央银行补充基础货币或降低准备金等扩大派生货币，也不会有什么通货膨胀问题。

所以，中央政府应该策划好一些列方案支持房价一步暴跌到底，如短短几个月直接暴跌70%~80%。可以立即宣布取消城市土地政府垄断，迅速批复和支持一批农村集体土地建房或卖给开发商建房，银行迅速接收大量房子再抛售打压房价，对于迅速抛售房产的房地产商和个人给以贷款减免或退还土地出让金及税费等支持，让房价迅速跌到谷底。

几个月内房价跌到底部之后，再以首套房10%首付等支持购房（但控制投机炒作），差不多买房压力降低三分之二或以上，更多人买得起房子，尤其是年轻人和进城农民工。

这样，就可以推进实际城市化、推动服务业发展、推动建筑业及相关行业更大需求、减少的房屋支出压力又可以增进其他方面的消费，降低高房价高房租对经济民生的伤害，既有利于经济发展又造福民生未来。

房价迅速跌到谷底之后，对于受伤害的房企，可以延期还款、再贷款、退还土地出让金等，支持大房企或其他企业入股中小房企，支持破产的房地产团队再度进入房地产，支持其他行业公司进入房地产，让房地产业迅速再度新生。

对于放弃按揭还款把房子抛给银行的个人，可以让银行把房子卖给房屋租赁公司（可以地方政府支持成立房屋租赁公司），租赁公司再把房子租给原来的住户。

比如，原来你月供1万，房子卖给租赁公司之后，你每月交3000租金。虽然房子不属于你了，虽然名义上个人财产减少了，但生活压力却降低了，你的同胞们也为此生活的更好。

由于房价暴跌、地价暴跌，房屋租赁公司可以建造和购买更多房子，其他企业或个人也可以自建房屋出租。这样即使对于不买房的人，租金也较大幅度的降低了，居住面积增加，居住生活改善。

无论企业还是个人，对于房子抵押贷款，让银行不得要求增加抵押物或抽贷。这是本来就应该还的其他用途的贷款，跟房价没有直接关系，只不过是银行是否要求增加抵押物或抽贷的问题。

可以说，房价暴跌80%，如果操作得当，没有什么经济危机，反而为经济社会进一步发展打下更好的基础。如果全国房价一起暴跌影响大，可以先从二三线城市开始，然后再一线城市。

现在中国还没有进入重老龄化或超级老龄化，中国还相当于是一个中年人，经济壮健程度还比较好。这时候主动刺破高房价，中国还很容易恢复，进而让中国经济更加健康的发展，这才更有利于中国。

否则，等到中国重老龄化之后或接近超级老龄化之时，房地产泡沫崩溃，那就来不及了。前车之鉴就是日本，超级老龄化的日本再也不会有多少经济增长了。

就像长了个很要命的瘤子，那就切除吧——切除的伤痛流血是短暂的，让瘤子继续长着才是持久的痛苦与威胁。若还算年轻体壮时切除，危险较小，等到老了再被迫切除，那可能就要丢掉半条命了。

 作者：刘忠良，著《大国危途》，人口经济制度文化研究者

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