特洛伊 2021-10-22 11506 0 0 0 0
中国经济,房地产,多年以后,回顾中国房地产发展史,会很轻易的看到一个分水岭年份:2003年。 那一年8月,国务院正式下发《关于促进房地产市场持续健康发展》,首次明确房地产的国民经济支柱地位。 自此之后,这个行业一发不可收,在发展-调控-发展-调控的道路上螺旋前行...

多年以后,回顾中国房地产发展史,会很轻易的看到一个分水岭年份:2003年。

那一年8月,国务院正式下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(即“18号文”),首次明确房地产的国民经济支柱地位。

自此之后,这个行业一发不可收,在发展-调控-发展-调控的道路上螺旋前行。

数据统计,2000年中国房地产增加值在当年GDP中占比4.1%,到了2020年增加值跃升至74553亿元,GDP占比7.3%。也就是说,在20年时间里,房地产增加值大涨70412亿元,增长率达78%。

然而不管房地产如何发展、如何一业独大,只有时代中的房地产,而不是房地产的时代。

这已经成为定论。

调控新常态下,房地产企业的生死局

近一两年来,随着楼市调控政策的不断加强,那些昔日看起来很好、很稳、很美的房企,纷纷暴露出了问题,走在崩溃的边缘。

2020华夏幸福前三季度总负债超过4000亿,其中有息负债2185亿元(含短期借款约343亿元)、一年内到期的非流动负债高近598亿元、应付债券逾525亿元;四季度其到期需偿还融资本息金额高达559亿元,剔除主要股东支持后的融资净现金流,只剩下负371亿元。债务危机可能引发的破产风险,一触即发。

2021年2月,蓝光发展发布2020年度业绩快报,有研究机构指出,受政策调控以及疫情影响,房地产业务实现销售额约1035亿元,同比增长仅2%,负债总规模从569.4亿元上升了26.9%至722.4亿元,销售回款难以维持企业的现金流。

2019年3月,泰禾集团监管账户内的80亿元资金被擅自挪用,北京院子二期项目陷入停滞。由此,“揭开”了泰禾不为人知却早已存在的一面:泰禾集团约有50个地产项目面临烂尾,购房资金被转移,建设工程款未能到账。不久前泰禾集团发布年中报,2021上半年实现营收6.6亿元,同比下降约73.1%;归母净利润亏损约8.5亿元,同比增长46.1%。而在债务方面,泰禾集团资产负债率91.8%,超过2020年行业平均资产负债率12.7个百分点。泰禾集团已到期未归还借款金额为464.66亿元。

而影响更大的房企三甲之一、世界500强恒大集团,其债务危机更是将地产调控危机推向一个新高度:截止目前恒大的负债总额为1.95万亿元,其中有息负债8000多亿元,一年内需要偿还的到期债务近50%,达到3957亿元。这是什么概念?仅恒大的负债总额即占到我国GDP的约2%!

这让我想起儿时的打地鼠游戏:在密集的鼓声之下,不断有地鼠露出头来,玩游戏的人则快速行动,露一个打一个,打下去一个又露出来一个,速度越来越快,直到最后应接不暇,游戏归于失败。

而现在的地产调控,则反其道而行之:为了避免房企出现集中的、大面积的“暴雷”,影响社会的正常发展,政策的调控则是有条不紊的进行,既有对购房者的限购限售,又有对房企融资的限制,还有对地方政府的土地出让机制的调整;政策既有叠加交织,也有“因城施策,一城一策”;政策的出台有急有缓,最终要实现“稳房价、稳地价、稳预期”,让房地产行业形成稳定长效机制,实现平稳发展。

房地产发展的历史,就是房地产调控的历史

在恒大债务危机之后,关于如何处理,网络上众说纷纭。

有人说,恒大盲目的高负债,这样的企业破产了是“死有余辜”;有人说,恒大到了大而不倒的程度,如果政府不出手相救,最终殃及的范围极大。

要判断孰是孰非,我们需要思考一个最核心的问题:为什么要对房地产进行调控?

实际上,在从计划经济向市场经济转变的过程中,我国社会的诸多行业都经历了从计划到市场的转变,甚至有的行业则是完全的市场化。

但房地产行业的市场化却比较曲折。

1998年之前是福利分房,之后则是住房分配货币化,房地产业开始市场化,一直到2002年这4年间,政府的主要工作是规范房地产市场,刺激房屋消费,繁荣房地产市场。

而从1998年到2003年,房地产开发企业上演井喷之势,由19960家激增至37123家,增幅达85.9%。

但在2003年我国通货膨胀开始显现,房地产价格一路上涨。房地产政策又变成了保持房价平稳,抑制房价过快增长。为此,从2003年4月开始,提出第二套住房首付比例,房地产调控开始了至今不止的历史历程。

调控之下市场马上遇冷。不期而遇的“非典“改变了调控的进程和房地产行业的命运,甚至可以说改变了国家和民族的命运。这一年的8月,国务院正式下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(即“18号文”),首次明确房地产的国民经济支柱地位。

到了2008年,在全球金融危机大环境之下,为了稳定经济增长,政府改变此前的紧缩政策,2008年底开始推出4万亿刺激计划,主要表现是货币和信贷极度宽松。

虽然信贷的主要对象是铁路、公路、机场等基础设施建设,但部分资金快速流入房地产行业,造成房价等资产价格泡沫,带来了通货膨胀。到2009年出现10万亿宽松信贷,在房贷政策的强力刺激下,房价开始了逆转飙升,在北京、上海等一线城市,房价更是暴涨。

房价暴涨,引发新一轮的密集调控,调控成为地产行业的新常态。

回顾以上,一言以蔽之:30多年的中国房地产发展史,就是30多年的房地产调控史。

从房地产行业角度而言,如果有利于其发展的名之为“正向激励,控制其发展的名之为“负向调节”的话,那么这30多年来的正向激励仅有2次,但这仅有的2次足以改变行业格局。

一次发生在2003年(房地产成为国民经济支柱行业,另一次是2009年的“四万亿经济刺激”(2008年底出台政策)前者是直接的定性、定位,后者是大水漫灌下资本逐利的天性使然。

马克思在《资本论》中的断言,至今读来令人肃然:

如果有20%的利润,资本就会蠢蠢欲动;如果有50%的利润,资本就会冒险;如果有100%的利润,资本就敢于冒绞首的危险;如果有300%的利润,资本就敢于践踏人间一切法律。

当房地产名正言顺的成为“国民经济支柱行业”,房地产企业便登堂入室;在四万亿刺激之下,更加的肆无忌惮,蒙眼狂奔——站立在风口上的房地产,何止是300%的利润呢?

严厉调控:打得一拳开,免得百拳来

过高的利润,早已经让房地产行业成为了人见人爱、其他行业羡慕不已的行业,于是人人谈论(投资)房地产、诸多行业纷纷涉足房地产。

白色家电行业卓有成效、大名鼎鼎的海尔集团,其董事局主席张瑞敏2003年9月曾在福布斯全球总裁会议上高调表态“海尔将以本业为主,不准备投资国内房地产行业。”但海尔地产早已暗度陈仓,在尝到了地产开发的甜头之后,放出狂言:3年16倍,5年30倍,用6年时间超过万科。

同样是白色家电行业,美的集团“孵化”有美的地产,2021年上半年其地产板块净利润超过30亿元,占集团净利润的比重超过20%。

汽车制造商海马集团更是几乎改弦更张,主业变副业,地产成为主业,在郑州开发多个楼盘大获其利,颇具讽刺意味的是,海马在汽车制造及销售方面业绩一路下滑,2018年前三季度亏损4.77亿,同比降660.27%,在发布了2018年业绩预告后,立即受到了深交所的问询,到了快要退市的境地,一度成为新能源小鹏汽车的代工厂。

2016年*ST宁通B发布公告称,公司以公开挂牌方式转让北京市两套房产。如果这两处房产能够成功出售,那么*ST宁通全年扭亏的几率也将大大增加——卖两套北京的学区房就能让一家上市公司扭亏为盈,这样的事情真实的发生了。据了解,*ST宁通B拟处置的两套房产账面价值为129.74万元,评估值为2272.62万元,增值额为2142.88万元,增值率1651.68%。

16倍的增值率,哪个行业、哪家企业能够实现?这则报道不是小说胜似小说,颇具戏剧性,将房地产的逐利和嗜利暴露得无以复加。

大而化之,如果所有的行业都去从事房地产了,那么必定是一业兴而百业凋敝。

但是房地产从根源上能为我们提供什么呢?它提供不了芯片、提供不了大米馒头,提供不了知识、提供不了可持续发展的核心竞争力。

据统计,中国目前的房产总市值达到65万亿美元,约450万亿元人民币,超过美国+欧盟+日本房产市值的总和。但这又如何呢?地产的泡沫一旦戳破,大部分将被打回原形,成为砖头瓦砾,其自身的价值荡然无存。若神州大地遍地残砖断瓦——这和战争之后的景象有何区别呢?

从这个意义上讲,盲目发展的房地产、盲目的房地产发展,就是我们的敌人,就是威胁社会民生安全的灰犀牛。

对房地产的调控,就是一场战争——随着某大的危机浮现,这场战争的“长津湖”之战打响了,这一战打赢了,当可以扭转战局;反之,如果半途而废,则前功尽弃。

但有一点可以肯定:2021,开发商的生死局。

全文完。

郑在说房


Tag: 中国经济 房地产
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