多年以后，回顾中国房地产发展史，会很轻易的看到一个分水岭年份：2003年。

那一年8月，国务院正式下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），首次明确房地产的国民经济支柱地位。

自此之后，这个行业一发不可收，在发展-调控-发展-调控的道路上螺旋前行。

数据统计，2000年中国房地产增加值在当年GDP中占比4.1%，到了2020年增加值跃升至74553亿元，GDP占比7.3%。也就是说，在20年时间里，房地产增加值大涨70412亿元，增长率达78%。

然而不管房地产如何发展、如何一业独大，只有时代中的房地产，而不是房地产的时代。

这已经成为定论。

调控新常态下，房地产企业的生死局

近一两年来，随着楼市调控政策的不断加强，那些昔日看起来很好、很稳、很美的房企，纷纷暴露出了问题，走在崩溃的边缘。

2020华夏幸福前三季度总负债超过4000亿，其中有息负债2185亿元（含短期借款约343亿元）、一年内到期的非流动负债高近598亿元、应付债券逾525亿元；四季度其到期需偿还融资本息金额高达559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流，只剩下负371亿元。债务危机可能引发的破产风险，一触即发。

2021年2月，蓝光发展发布2020年度业绩快报，有研究机构指出，受政策调控以及疫情影响，房地产业务实现销售额约1035亿元，同比增长仅2%，负债总规模从569.4亿元上升了26.9%至722.4亿元，销售回款难以维持企业的现金流。

2019年3月，泰禾集团监管账户内的80亿元资金被擅自挪用，北京院子二期项目陷入停滞。由此，“揭开”了泰禾不为人知却早已存在的一面：泰禾集团约有50个地产项目面临烂尾，购房资金被转移，建设工程款未能到账。不久前泰禾集团发布年中报，2021上半年实现营收6.6亿元，同比下降约73.1%；归母净利润亏损约8.5亿元，同比增长46.1%。而在债务方面，泰禾集团资产负债率91.8%，超过2020年行业平均资产负债率12.7个百分点。泰禾集团已到期未归还借款金额为464.66亿元。

而影响更大的房企三甲之一、世界500强恒大集团，其债务危机更是将地产调控危机推向一个新高度：截止目前恒大的负债总额为1.95万亿元，其中有息负债8000多亿元，一年内需要偿还的到期债务近50%，达到3957亿元。这是什么概念？仅恒大的负债总额即占到我国GDP的约2%！

这让我想起儿时的打地鼠游戏：在密集的鼓声之下，不断有地鼠露出头来，玩游戏的人则快速行动，露一个打一个，打下去一个又露出来一个，速度越来越快，直到最后应接不暇，游戏归于失败。

而现在的地产调控，则反其道而行之：为了避免房企出现集中的、大面积的“暴雷”，影响社会的正常发展，政策的调控则是有条不紊的进行，既有对购房者的限购限售，又有对房企融资的限制，还有对地方政府的土地出让机制的调整；政策既有叠加交织，也有“因城施策，一城一策”；政策的出台有急有缓，最终要实现“稳房价、稳地价、稳预期”，让房地产行业形成稳定长效机制，实现平稳发展。

房地产发展的历史，就是房地产调控的历史

在恒大债务危机之后，关于如何处理，网络上众说纷纭。

有人说，恒大盲目的高负债，这样的企业破产了是“死有余辜”；有人说，恒大到了大而不倒的程度，如果政府不出手相救，最终殃及的范围极大。

要判断孰是孰非，我们需要思考一个最核心的问题：为什么要对房地产进行调控？

实际上，在从计划经济向市场经济转变的过程中，我国社会的诸多行业都经历了从计划到市场的转变，甚至有的行业则是完全的市场化。

但房地产行业的市场化却比较曲折。

1998年之前是福利分房，之后则是住房分配货币化，房地产业开始市场化，一直到2002年这4年间，政府的主要工作是规范房地产市场，刺激房屋消费，繁荣房地产市场。

而从1998年到2003年，房地产开发企业上演井喷之势，由19960家激增至37123家，增幅达85.9%。

但在2003年我国通货膨胀开始显现，房地产价格一路上涨。房地产政策又变成了保持房价平稳，抑制房价过快增长。为此，从2003年4月开始，提出第二套住房首付比例，房地产调控开始了至今不止的历史历程。

调控之下市场马上遇冷。不期而遇的“非典“改变了调控的进程和房地产行业的命运，甚至可以说改变了国家和民族的命运。这一年的8月，国务院正式下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），首次明确房地产的国民经济支柱地位。

到了2008年，在全球金融危机大环境之下，为了稳定经济增长，政府改变此前的紧缩政策，2008年底开始推出4万亿刺激计划，主要表现是货币和信贷极度宽松。

虽然信贷的主要对象是铁路、公路、机场等基础设施建设，但部分资金快速流入房地产行业，造成房价等资产价格泡沫，带来了通货膨胀。到2009年出现10万亿宽松信贷，在房贷政策的强力刺激下，房价开始了逆转飙升，在北京、上海等一线城市，房价更是暴涨。

房价暴涨，引发新一轮的密集调控，调控成为地产行业的新常态。

回顾以上，一言以蔽之：30多年的中国房地产发展史，就是30多年的房地产调控史。

从房地产行业角度而言，如果有利于其发展的名之为“正向激励”，控制其发展的名之为“负向调节”的话，那么这30多年来的正向激励仅有2次，但这仅有的2次足以改变行业格局。

一次发生在2003年（房地产成为国民经济支柱行业），另一次是2009年的“四万亿经济刺激”（2008年底出台政策）；前者是直接的定性、定位，后者是大水漫灌下资本逐利的天性使然。

马克思在《资本论》中的断言，至今读来令人肃然：

如果有20%的利润，资本就会蠢蠢欲动；如果有50%的利润，资本就会冒险；如果有100%的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有300%的利润，资本就敢于践踏人间一切法律。

当房地产名正言顺的成为“国民经济支柱行业”，房地产企业便登堂入室；在四万亿刺激之下，更加的肆无忌惮，蒙眼狂奔——站立在风口上的房地产，何止是300%的利润呢？

严厉调控：打得一拳开，免得百拳来

过高的利润，早已经让房地产行业成为了人见人爱、其他行业羡慕不已的行业，于是人人谈论（投资）房地产、诸多行业纷纷涉足房地产。

白色家电行业卓有成效、大名鼎鼎的海尔集团，其董事局主席张瑞敏2003年9月曾在福布斯全球总裁会议上高调表态，“海尔将以本业为主，不准备投资国内房地产行业。”但海尔地产早已暗度陈仓，在尝到了地产开发的甜头之后，放出狂言：3年16倍，5年30倍，用6年时间超过万科。

同样是白色家电行业，美的集团“孵化”有美的地产，2021年上半年其地产板块净利润超过30亿元，占集团净利润的比重超过20%。

汽车制造商海马集团更是几乎改弦更张，主业变副业，地产成为主业，在郑州开发多个楼盘大获其利，颇具讽刺意味的是，海马在汽车制造及销售方面业绩一路下滑，2018年前三季度亏损4.77亿，同比降660.27%，在发布了2018年业绩预告后，立即受到了深交所的问询，到了快要退市的境地，一度成为新能源小鹏汽车的代工厂。

2016年*ST宁通B发布公告称，公司以公开挂牌方式转让北京市两套房产。如果这两处房产能够成功出售，那么*ST宁通全年扭亏的几率也将大大增加——卖两套北京的学区房就能让一家上市公司扭亏为盈，这样的事情真实的发生了。据了解，*ST宁通B拟处置的两套房产账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。

16倍的增值率，哪个行业、哪家企业能够实现？这则报道不是小说胜似小说，颇具戏剧性，将房地产的逐利和嗜利暴露得无以复加。

大而化之，如果所有的行业都去从事房地产了，那么必定是一业兴而百业凋敝。

但是房地产从根源上能为我们提供什么呢？它提供不了芯片、提供不了大米馒头，提供不了知识、提供不了可持续发展的核心竞争力。

据统计，中国目前的房产总市值达到65万亿美元，约450万亿元人民币，超过美国+欧盟+日本房产市值的总和。但这又如何呢？地产的泡沫一旦戳破，大部分将被打回原形，成为砖头瓦砾，其自身的价值荡然无存。若神州大地遍地残砖断瓦——这和战争之后的景象有何区别呢？

从这个意义上讲，盲目发展的房地产、盲目的房地产发展，就是我们的敌人，就是威胁社会民生安全的灰犀牛。

对房地产的调控，就是一场战争——随着某大的危机浮现，这场战争的“长津湖”之战打响了，这一战打赢了，当可以扭转战局；反之，如果半途而废，则前功尽弃。

但有一点可以肯定：2021，开发商的生死局。

全文完。

郑在说房