香港正式宣布，成立“北部都会区”新区!

香港将拿出临近深圳的元朗区和北区的全部土地，一共300平方公里土地(接近整个香港陆地面积的三成)设立“北部都会区”!

彻底融入国家发展大局，跟深圳协同发展!跟大湾区协同发展，共同建设国际创新科技中心

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香港特区行政长官林郑月娥昨（6日）发表施政报告后，马不停蹄出席多个活动解释报告内容，她今早8时至9时半，出席三个电台联播的节目，到早上10时半至12时，出席立法会的施政报告答问会，在诸多举措中，最受议员关注的自然是北部都会区发展问题，而这一点，也与身处内地的各位关系最为密切。

简单来说，北部都会区将会是香港未来20年城市建设和人口增长最活跃的地区。更关键的是，它代表了香港在与中国大陆融合大势已定之下，发展思维的转换。

这一次“双城三圈”概念的提出加上“北部都会区”的建设提上议程，意味着中国将迎来一个“最牛都市圈”。

40多年来，虽然深圳特区热火朝天，深港合作也不断推进，但香港对临深片区很少有投入，这里一直维持着几十年前的乡村景观。

只是到了最近几年，在深港河套地区及其周边，深圳和香港共同规划了“深港科技创新合作区”，跟西部的前海“深港现代服务业特别合作区”遥相呼应。

“施政报告”明确：“北部都会区”就是未来香港的 “最大增长点”。

其实不仅是对香港，这对于整个大湾区来说，或许都将是未来最大的增长点。

按照香港方面的思路，当这个计划完成，加上新区本来就有的集体住房，以及一些少量的商品房。将大约能帮助250万人解决居住问题。从97年回到祖国，到今天这份重量级报告的出炉，香港终于将彻底的解决住房问题，这对于年轻人来说，真的是天大的好事。

今天香港迈出的融合这一步大迈进，双城协同发展对于今后彻底融入我们大陆，融入我们的生活，具有历史性的意义。

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一石激起千层浪。回归20多年，香港终于要下一盘大棋。

因为这盘棋，民间谋划与期待已久的深港都市圈终于发力。

图源：香港01

昨天（10月6日），香港特区行政长官林郑月娥发表任内最后一份施政报告，正式对外官宣了关于新界北发展规划，并公布《北部都会区发展策略》，成为关注焦点。

施政报告指出，未来的一个重要任务就是发展新界北地区。新界北靠近深圳，是连接内地的纽带，而且也可以配合深圳前海的发展。

《施政报告》提及多项内容都与港深融合有关。如今，继前海合作区之后，这个融合发展平台有多了一个密切执行人：北部都会区。

这个计划正式官宣，距离深圳宣布前海扩容后才不到一个月时间。

图源：香港经济日报

维港都会区亦会扩大至包括“明日大屿愿景”的交椅洲人工岛填海。

这两个香港一南一北的都会区将提供新的大量土地，进一步完善未来香港的空间布局。而融入大湾区发展与解决香港旷日持久的房屋问题，时不我待。

我们先来看一下“北部都会区”官宣了什么内容？

2021年施政报告单独将“北部都会区”列为一个单元重点阐述。

施政报告明确了“北部都会区”“是在“一国两制”框架下首份由香港特区政府编制，在空间观念及策略思维上跨越港深两地行政界线的策略和纲领。

“跨越港深两地行政界线”这个表述，如同报告中所说：在香港重回”一国两制“正规的时刻，别具突破性和前瞻性意义。

我们也第一时间梳理了北部都会区的建设任务：1、成为未来香港20年城市建设和人口增长最活跃的地区； 2、未来香港的增量人口和增量住宅供应，将主要交由“北部都会区”来完成。 3、促进港深融合发展和联系大湾区最重要的地区。

这里值得关注的是，“促进港深融合发展”表述，被摆在与“融入国家发展大局”并列的台面。

《北部都会区发展策略》划了9个重点：

1、面积达300平方公里，覆盖由西至东的深港口岸经济带及更纵深的腹地，建设宜居、宜业、宜游的北部都会区，并开拓更多可供居住和产业发展的土地；

2、建设国际创新科技中心，并营造“城市与乡郊结合、发展与保育并存”的独特都会景观；

3、构建新田科技城，土地来源于落马洲管制站迁往深圳新皇岗口岸后腾出的土地和毗邻土地，加上新田/落马洲发展枢纽内原有用地，合计增加创科用途土地合共约150公顷；

4、提升洪水桥╱厦村为新界北现代服务业中心，并在流浮山建设具规模、地标性的创科设施，为北部都会区提供大量就业机会；

5、考虑职住平衡，制订政策及指引，尽量把“无地域限制、带动就业机会”的特区政府设施及写字楼迁往北部都会区；

6、整个北部都会区发展完成后，总住宅单位将达90.5万至92.6万个，共计容纳约250万人口居住；而都会区内的就业岗位将大幅增加至约65万个，包括15万个与创科产业相关的岗位。

7、北部都会区的整合和扩容工作，会由以铁路为运输系统主要骨干所带动。探讨将东铁线延伸至深圳罗湖，并在深方设立“一地两检”口岸；

8、规划港深西部铁路连接洪水桥/厦村至深圳前海，以及规划的北环线向北伸延，经落马洲河套港深创新及科技园接入新皇岗口岸；

9、将北环线由古洞站向东伸延，接驳罗湖、文锦渡及香园围一带，再南下经打鼓岭、皇后山至粉岭；探讨兴建尖鼻咀至白泥自动捷运系统的可行性，以带动该区和流浮山的发展。

为了推动这一规划，港深已成立“推动港深跨界轨道基础设施建设专班”，共同构建“轨道上的大湾区”。

香港回归20多年，终于迎来堪称”最大手笔“的规划建设项目。

事实上，有关香港在深圳河南岸新界北的未来发展近来牵动两地人心，业界人士也多次发出开发新界北建设香港新中心、打造港深经济合作带的倡议。

今年9月，香港发展局局长黄伟纶就提前剧透了10月的《施政报告》将公布新界北的交通基建细节。

而在今年5月，黄在立法会会议也做出相关回应。

2016年公布的全港土地发展策略《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》），新界北就被列入新的策略增长区。

据悉，港府在5月3日就向立法会申请了约10亿港元拨款，就新界北发展作勘查研究和详细设计。

初步规划范围就包括了新田/落马洲发展枢纽、枢纽北部科创园区、新界北新市镇及文锦渡物流走廊。

北部都会区由此而来。

今年，《紫荆》杂志早前发表的一篇研究院文章《规划建设香港滨河新城，打造全球最高稀有开放度的经济增长极》引发关注，当时的港媒还透露，香港将在位于深圳河以南、与深圳福田区一河之隔，紧邻落马洲河套地区的新界北地块，打造边境卫星城市。既能容纳共近30万人口，同时发展创新及科技、物流走廊。

值得关注的是，此次报告还决定成立单独的“土地规划及房屋局”，拟设置副司长，主要来负责“北部都会区”、“明日大屿”等重磅项目，落实具体计划实施。

我们认为：经过多年谋划的香港北部发展的超级计划，终于得以破局。

其影响有三个方面：

1、将给香港自身发展带来全局性的促进，真正融入大湾区发展，也融入国家发展大局；

2、为彻底解决香港市民居住困局打下坚实基础，也对香港全球高房价市场与降低产业成本发挥影响；

3、对深港下一步深度合作影响深远。除了北部新都会计划，香港还主动大手笔布局了科创全面与深圳对接。如果深港真正能够联手、实现联手，将是世界城市发展史上的一次伟大实践。

先看第一个影响：

香港终于开启融入大湾区发展，也融入国家发展大局的新时代。

的确，近期无论是横琴还是前海的诸多动作背后的目的，就是更好的协助港澳融入大湾区的发展。

拉香港一把，用心良苦。

而面对昔日“学生”深圳的赶超，香港也一直在苦寻良策。

这个被誉为“香港的新中心”，恰恰位于深港带状型的城市交界区。41年以前，深圳经济特区就是在与香港接壤的罗湖、福田、蛇口等地区起步，发展成为国内一线城市与全球科技先锋城市。

如今，这一模式正好反了过来。

根据规划，新界北（元朗+北区）将被建成一个旅游、居住、科创为一体的大都会区，就叫北部都会区，地位很高。

这个北部都会区包括了天水围、元朗、粉岭、上水、古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡和新界北新市镇。

具体位置如图：

（图源：香港01）

可以展望，建成之后的北部都会区将与维港都会区共同成为香港未来城市的重要区域。

科创，成为香港二次创业的新起点。

报告明确了北部都会区重点发展创科，将与支撑着香港国际金融中心地位的维港都会区互补。

这意味着，香港终于改变以往重视南部、忽视北部与深圳接壤的区域发展的思路。

这是一个重大部署，对于正在实施中的前海深港合作区、河套深港科技创新合作区都是利好。

接下来，香港还计划把新界北的洪水桥变成新界CBD。

图源：香港经济日报

规划中的港深西部铁路，恰好连接的就是新CBD洪水桥和深圳前海。

据此前香港媒体报道，港铁北环线作为西铁线第二期工程，计划耗资 620 亿港元（80 亿美元）。连接新界北和前海的地铁线路预计将作为该工程的延伸，以支持前海方案的公布。

这条线路也将作为往返新界西部的乘客与落马洲边境检查站的连接。该铁路项目预计将于2025 年动工，预计于 2034 年完工，届时洪水桥与前海之间的距离约为16公里，预计行车时间为30分钟。

无独有偶，国庆前广东也刚刚公布了交通十四五规划，其中也披露了这个铁路规划。

港珠澳大桥从香港至深圳方向，也被列入“研究”，还登上了热搜。

深圳有望接入港珠澳大桥，意味着深圳方向在大湾区融合作用将大大提高。

港珠澳大桥建设之前，曾有过“单Y方案”和“双Y方案”之争。

图片来自“刘晓博说财经”

第二个影响：

解决民生，为彻底解决香港市民居住困局打下坚实基础，也逐步影响香港全球高房价的市场与产业成本问题。

香港城市发展深受高房价其苦久矣。

规划完成后的新界北，可以提供90多万个住宅单位，预计可以容纳250万人口，将极大缓解香港的住房矛盾。

图源：ezone

不久前，粉岭高尔夫球场正式取消，全部划拨于工务署做公租房。

2019年，粉岭高尔夫球场部分用地被港府收回消息

香港的土地和房产市场长期依赖市场供应，事实上是被几大地产商垄断经营，导致土地供应长期短缺，造成房价持续上涨。

香港回归以来的20多年里，特区政府一直都希望解决这个棘手问题。

从董建华时代的“八万五”计划，到如今港府的保障房计划，但进度依然缓慢。

除了北部都会区规划，“明日大屿愿景”的交椅洲人工岛填海工程也被列入日程。

这一填海造地计划可以造地17平方公里，可以提供26万个住宅单位。

“政府主导、多管齐下”被列入报告，体现了新的思路。

国港澳研究会副会长、香港中文大学讲座教授刘兆佳早前认为，香港很久没有发展新的市镇、特别是大型的新市镇了。

“这次特区政府是直接推动香港和深圳的融合，特别是推动香港融入大湾区发展大局的重大举措，而且解决香港的房屋问题，就业问题和产业转型问题，所以这次应该是一个比较大的动作。”

可以预见，未来香港会有愈来愈多土地开发成果，集中在新界北区即深圳河以南出现。

随着土地大量释放供应，香港的房价结构，未来供需关系必然改变，在多年形成的“比价效应”之下，一河之隔的深圳也会受到一定影响。

深港两地同时加大住房供应，对两地楼市的影响显而易见，深圳人以后要把格局放大了。

第三个影响：

如果深港真正能够联手、实现联手，将是世界城市发展史上的一次伟大实践。

对深港下一步深度合作影响深远。除了北部新都会计划，香港还主动大手笔布局了科创全面与深圳对接。

今天报告中最大的看点：香港一口气规划拿出约300平方公里土地，设立“北部都会区”，跟深圳、跟大湾区协同发展，共建国际创新科技中心。

香港意识到了全球发展的趋势，也看到了深圳的抱负，所以决心抱团一起玩。

在科创方面合作，深港将大有作为。要知道，香港的基础学科和科研，也是走在世界前列的，仍然可以做深圳的老师。

深圳的应用科创，也可以让香港的成果及时落地。

300平方公里，相当于六分之一个深圳。这个数字让很多人真的震到了。

这不仅对于香港城市规划格局影响极大，而且对深圳河北侧的深圳同样影响极大。

之前我们所说的深圳城市格局，一路西移、北拓、东进，加上临深和环深，现在深圳终于多了一极：南融。

大湾区规划纲要中所提及的“港深极点”，也因此真正发光发亮，正在建设中的深圳都市圈，也会因香港的助攻，变得更有利于大湾区协同发展。

这样的格局反过来对于香港来说，也是大利好，也夯实了其继续发挥大湾区城市的龙头地位。