近一个月，一连串的利好，有真也有假。

降准、降息、房地产是支柱行业，房贷利率下调……

前天，东北大省搞出来个“全力冲刺房地产业增长”，也算全国第一个明确喊出“支持房地产”的省份(浪了一天，又默默撤下)。

昨天，地产股再次全线大涨，近40只个股涨停。紧跟着，杭州土拍35宗土地，24宗土地溢价封顶，触发摇号……

来了来了，又要来了。

一个接一个的利好，把朋友圈里的楼市，活活逼成了“小母牛翻跟头”

——一个牛批，接着一个牛批。

今天，我想说个坏消息——

楼市，可能再无大行情的普涨。

此后的楼市行情，将如同一场荨麻疹，来得快去的也快。

再次友情提醒：今天还是一篇长文，逻辑很干，内容更有价值。

白嫖请花点耐心，耐心嫖完，未来两年的市场走势，聊熟于心。

一，

上半年追涨的，大都被套的死死的。

这两年的市场，有点奇怪——

再也没有过去的行情轮动，全是点状行情。

2018年以前，中国楼市的行情是轮动的。

——一线城市先涨，二线城市跟涨，三四线城市接着涨；核心城区先涨，近郊板块跟涨，远郊新城最后再涨。

最典型的，就是2015-2017年。

房价上涨，在不同城市之间、在同一城市的不同板块之间，连续性的蔓延轮动。

甭管啥野鸡，都能飞上天。

只要你杭州吃到肉，那我临安海宁总能喝点汤。只要你北上广深杭飞上天，我盐城海宁临安张家口也能跑几步。

甭管啥垃圾，没买就傻批。

买不起一线城市，摇不中核心区，没关系。

我就大屁股坐在野鸡城市里，坐等行情滚过来。

但是、但是、但是

——自2019年开始，再也没有行情的轮动和蔓延。

举几个坑逼的例子。

1、去年至今年上半年的深圳，涨的贼猛。

有一帮人心想

——深圳涨的这么猛，那中山/东莞临深/惠州/珠海还能不涨？

我没追上深圳，就干套中山/东莞临深/惠州/珠海……

等行情滚过来。

2、去年至今年上半年的广州，涨的也不错。

另一帮人心想

——广州涨的这么猛，那佛山的临广板块还能不涨？

我没追上广州，就干套陈村/北郊/容桂……

等行情滚过来。

3、去年至今年上半年的杭州、合肥、成都等二线城市，涨的更好。

还有一帮人心想——

都是二线城市，你们涨的那么猛，其他的还能不涨？

我没追上杭州和成都，那就干套郑州和武汉……

等行情滚过来。

4、去年乃至今年上半年，一二线城市核心区的改善盘，涨的最好。

大家心想

——你武汉光谷/杭州望江/深圳西部/成都高新区/西安曲江高新，都涨成这样了。其他的板块，还能不涨？

我买不上武汉光谷，去买套汉口……

等行情滚过来。

都在等行情滚过来，结果行情滚了一半。

停了……停……了。

行情不滚了，你被套牢了。

套的有多牢？

再举个例子。

当初，有人以接近3万/㎡的价格，抢佛山临广的北滘，等着广州的行情滚过来。

现在佛山北滘的合景，放出来了19000元/㎡的特价房，套的死死的。

复盘过去一两年的楼市，用三句话总结就是——

楼市，再无普涨大行情。

全国能涨的，也就那么10来个城市；每个城市能涨的，也就那么1-2个版块。

来得快，去的更快，点状出现，点状消失。

我为这种行情，起了个专用名词

——“荨麻疹行情”。

该名词，纯属原创。如有雷同，全是抄的老子。

荨麻疹行情之下

——凡是抱着等行情滚过来的想法，买了野鸡城市和垃圾板块的，没有善终。

——未来一两年，尤其是明年，踩坑的更多。

接下来，我们来重点聊聊

——为什么会这样？

为什么近两年的行情，都是荨麻疹行情，套死那么多小可爱？

二，

高层学精了，更懂调控了。

现在的高层，牢牢拿捏着楼市的供需两端。

通过“土地出让两集中”，拿捏着土地供应。

通过“涉房贷款两道红线”，拿捏着信贷供应。

一旦出现今年上半年的情况

——楼市要爆，房企要抢地，人民要抢房，行情要轮动起飞？
拿捏着供需两端的高层，快速发力！

把涉房贷款收紧，把房企融资收紧，把限购限贷收紧，再狠狠集中供上三波地。
让供应过剩的土地，把地价砸穿。
让要死要活的房企，挨个割肉，把新房价格砸穿。

如果还不行，就把二手房指导价再拿出来，让房东们把二手房砸穿。
地价穿了、新房穿了、二手房穿了……信心也就穿了。
今年，就是高层这套打法的最好验证——
——上半年，还一片热火朝天。不到俩月，购房者躺平，开发商要死。
以前为什么有行情轮动？
高层没有拿捏供需两端，只能从需求端发力。

——调控只能靠限购和限贷；
——刚限购一线，人全跑到二线；
——刚限购核心区，人全跑到远郊。
现在为什么没有行情轮动？
拿捏着供需两端的高层，直接把信心干穿了。

——地价、新房、二手房、学区房……俯首望去，与楼市有关的全在跌。
——开发商、信托……俯首望去，与楼市有关的全在暴雷。
——你还有信心追涨等轮动么？
——等个锤子，撒丫子跑吧！
以前的调控，像农村大姐骂街。

张牙舞爪半天，骂街的大姐从这条街，跑到那条街，该骂还是骂。
现在的调控，像武林高手点穴。

我才刚刚出手，你就躺平了一大半，太不禁揍。
综合以上——
正因为高层的调控更加精准，从供需两端给行情点上了穴，最终才导致了上文提到的“荨麻疹行情”。

行情消退的贼快，没有蔓延，也没有轮动，说下去就下去。
以前是足足涨了半年，足足涨了一圈。
现在一二线核心区刚涨俩月，行情直接被打断，剩下的全部躺平。

但是，但是，但是！
以上只能解释行情的消退。

只能回答，行情不会蔓延。说下去就下去，走的特别快。
那么，问题来了——
为什么近两年的行情都是点状行情？

只出现在10来个一二线城市；只出现在那些城市中的1-2个版块。

三，

隐匿的力量。

先跟大家普及一个基本观点——
我们看房价，不能只看政策的强压，更要看一个城市的基本面。

不可否认的是，偌大一个国家，总有那么10多个城市的基本面一直在向好。
比如，地铁。

虽然上面不断地在喊着新基建、新基建，但是下面的老基建也一直没有停。

杭州的朋友，去看看杭州新批复了多少条地铁，又有多少地铁将在2022年通车；

郑州的朋友，地铁的二批次工程集中上马了，2023年又有多少条地铁要落地；
武汉的朋友，去看看从2018-2020年间，武汉往近郊线上，又铺开多少条地铁；
还有济南的朋友，去年地铁批复了，今年就要开工了吧……

比如，人口净流入。

天天喊着生娃生娃，我承认出生率的确在下降。
看人口不能只看自然增长率，更要看动态流入。
深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州、武汉、宁波、西安、天津、长沙……
以上城市的人口净流入，常年保持在20万人/年以上。
每年20万人以上的人口净流入，意味着什么？
人口流入量，大于主城区的新房供应量！
以上城市主城区的新房供应量，平均维持在5-12万套。
再比如，商业的落地。

前两天，我专门统计了数据

——重点一二线城市，新增商场开业面积超过80万㎡的城市，要占一半以上。
一平米的商业，对应的是0.8个人口激活。

80万㎡的商业，将激活至少60万以上的存量人口。

更比如，土地的价格。

近两年，楼市一直是强监管，但请牢牢记住下面这句话——

强监管之下，地价一直在暗涨。

睁开眼，看看下面这张图吧。

自2017年全面调控开始，中国住宅用地的平均地价从来没跌过，一直在涨。
包括调控最严，调控最狠的今年。
全国的平均住宅地价涨了至少10%，像杭州、郑州、武汉、成都……等等这些城市的平均地价至少上涨了15%-20%。
除了以上利好之外，还有城改。

天天喊叫停棚改，但是你去江浙地区看看
——城改、货币化安置，从来没停过。

每年2-3条以上的地铁开工、每年20万以上的人口净流入、每年80万方以上的商业落地、从来没跌过的土地价格、从来没停过的城改……
以上种种，都是核心城市——
深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州、武汉、宁波、西安、天津、长沙的基本面，就是他们房价的基本盘。

以上种种利好，最终都会投射到房价上。
但是，但是，但是！
以上种种利好，都被点穴式的调控牢牢压制，成为隐匿的力量。

它们无法完整释放，它们在城市内部缓慢堆积。
调控在压着房价，隐匿的利好又在推动着房价，长此以往会发生什么？
缓慢堆积的利好，终会在某一天、在上述城市的1-2个点上，打破临界值。

一旦临界值被打破，哪怕有政策强压，房价也会缓慢上涨。
打破临界值的时刻，就是“荨麻疹行情”到来的时刻。
那么，问题又来了——
具体是哪个点？具体是这些城市的哪个版块？
别着急，慢慢聊。

四，

临界值，被打破。

我们先来看几个例子。
我们去看2019年的苏州——

没有普涨，只有工业园区和苏州新区涨的最快。
剩下的版块，涨幅并不高，几乎可以忽略。

对于苏州来说，就是园区的临界值被突破了。

我们去看2020年的深圳——

也没有普涨，只有西部的南山、宝中和光明的涨幅比较高。
东部的涨幅，不仅不高，甚至还在跌。

对于深圳来说，就是西部的临界值被突破了。

我们去看2021年的成都——

更没有普涨，只有高新区涨的最猛；
剩下的大把版块，不仅没涨，还在跌。

对于成都来说，就是高新区的临界值被突破了。

我们去看2021年的广州——

依旧没有普涨，一路向东的产业带，全在涨；
像北部的白云几乎没涨，番禺涨了，又跌了回来。

对于广州来说，就是一路向东的产业带，临界值被突破了。

这些临界值被突破的版块，往往具备三个特征：
第一，往往有比较紧张的供应。

比如，苏州工业园区已经完全成熟，几乎没有新增供应，要买只能买二手；
比如，深圳西部也几乎没有新增供应，有人说光明有新增供应，但是涨幅最高的光明中心城，其实也是几乎0供应。
比如，广州珠江新城0供应，天河东接近0供应，广州科学城也就两三个盘在卖。
比如，成都高新区，接近于0供应。
只有供需关系，才能点燃价格。
紧张的新增供应，是临界值被打破的基础。

如果一个版块里，始终有源源不断的新增供应和新盘推出来，你往里面填进去再多的韭菜，也难把临界打破。
第二，往往靠近就业中心，或本身就是产业核心。

比如，苏州园区本身就是就业中心；苏州新区，则背靠的是高新区。
比如，深圳的西部，集中了福田、南山、深圳湾，老中青三代就业中心，大半个深圳最具有购买力的就业人口，全都扎在西部。
比如，成都高新区、广州珠江新城、天河东、科学城……哪个都是成熟的产业核心区。
靠近就业中心，就靠近先有的地缘购买力和未来的新增购买力。

请一定、一定、一定记住下面这段话——

一个城市新增人口的5成，基本上都聚集在了成熟的就业中心附近。

成都一个高新区，沉淀了成都超过1/2的新增人口。

第三，大都是二手房占主导的版块。

大家一定要记住我下面的这句话——
限售，正在供需之树上，结出恶果！

我们前面讲了，这些临界值被率先突破的版块，新房的供应都很少，基本都是纯粹的二手房市场。
正常情况下，二手房市场是滚动的市场，有人卖，有人买。
但是，限售打断了这种滚动链条。
纯粹的二手房市场，加上限售，再加上背靠就业中心，源源不断的新增需求进场……
以上叠加在一起，意味着什么？

只要交易一套，这套就限售了。未来三年内，市场上少了一套供应。
交易1000套，1000套就限售了。未来三年内，市场上少了1000套供应。

整个市场的二手房供应，在一定时间段里不断下降，并无限趋近于0。

大家可以想象一个问题——
如果一个城市的版块，新房接近0供应，二手房只出不进，每年还有源源不断的数万，乃至数十万人口流入……
这是一个多么可怕的市场。
只要有一颗火星，就能点燃火药桶，就能打破临界值。

以上，就是这些板块临界值被打破的原因，就是他们率先成为被点燃的那个点，成为一个城市中涨幅最高板块的原因。

五，

什么叫荨麻疹行情？

讲到这里，有必要做个复盘。

把以上种种串联在一起，告诉大家什么叫荨麻疹行情。
首先，政策在强压，利好在堆积。

哪怕政策压的再死，偌大一个国家终归有那么10多个城市的基本面始终在向好。
人口在流入，商业在兑现，地铁在落地，地价在上涨……
这10多个城市，具体落地是——
深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州、武汉、宁波、西安、天津、长沙。
压得住房价，但压不住利好的堆积。
其次，不断堆积的利好，在临界值上寻找突破口版块。

临界值上的突破口板块——

往往是成熟版块，没有大量的新增供应，新房趋近于0；
往往是二手房为主导的版块；
限售之下，二手房的供应在三年周期上，也趋近于0；
往往是贴近成熟的就业中心，既有旺盛的地缘需求，又有源源不断的新增需求。

新房0供应，二手房只出不进，人口在源源不断流入，利好又在不断堆积……

政策压制的时间越长，临界值就越容易被突破。
临界值一旦被突破，就会出现快速上涨的点状行情。
最后，点穴式调控，点状行情来得快，消散的也快，没有轮动。

核心板块，临界值突破了，点状行情出现了，涨幅也干到30%以上了。
眼看要向其他版块蔓延，眼看要向边缘城市蔓延……
点穴式的调控，立即就来。

一上来就下死手，供需两端双向点穴。
前期堆积的利好和需求，被集中释放完毕。后期的炒家，还没进场，就被点穴式行情补刀扼杀。行情还没轮动，就被点穴打断。
最终的最终——
只有一二线城市的临界值板块，吃到了30%的涨幅。

周边的版块和城市，因为供需不够紧张，需求不够旺盛，还没涨就被浇灭。
炒家被摁在地上摩擦，楼市被挂在路灯上吊打……
行情来得快，去的更快，就像荨麻疹一样。

反观近两年
——吃到肉的，都是前面所提到城市的临界值板块。

深圳西部、武汉光谷、成都高新区、广州一路向东产业带、南京河西南、苏州工业园区……
反观近两年
——被吊打的，都是眼看临界值板块涨了，去追外围版块的小可爱。

就如第一部分提到的那些例子。

结束语，

以上，既是过去两年的楼市逻辑，也是未来两年的楼市逻辑。针对这种“荨麻疹行情”，普通人应该怎么办？
首先，一定要在上涨之前，提前埋伏。

如果你耐心看到了这里，应该已经清楚具体埋伏在哪些城市和哪些板块。
现在就可以埋伏，反正利好在堆积，反正临界值早晚会来。
切忌，切忌，切忌，追高！

上半年反复劝大家不要去追杭州，不要去追深圳，不要去追武汉除光谷以外的所有版块，不要去追佛山临广……
今年上半年，已经进入荨麻疹行情的下半段——

前期积压的利好和需求，已经被消耗的差不多了。
涨幅已经超过了30%，点穴式的调控马上就要来了。

留在场内玩儿的都是炒家，这帮炒家是没有刚性需求支撑的。一旦政策出来，大概率都会作鸟兽散。

到了明年上半年，你就看吧
——同样的荨麻疹行情，又能坑杀同样的一帮追高小可爱。

小阳春一吹，脑袋一热，一样的追高操作。
等这帮小可爱进去，调控补刀大概率也就来了，一样的坑杀套牢。
其次，盯紧一二线城市，回归核心板块。

大碗自成立之初，不断在反复提醒大家——

要盯紧一二线城市，回归核心板块。
围绕成熟就业中心，贴近购买力。

哪些是重点关注的一二线城市

再次重复一遍——
深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州、武汉、宁波、西安、天津、长沙。

哪些是重点关注的核心板块和临界值板块？
再次重复一遍——
成熟版块，新房趋近于0；有成熟的二手房市场；贴近成熟的就业中心。

我知道，能满足以上要求的都不便宜，都很贵。
贵就贵点，贵不意味着不能涨。

近两年的行情，已经得到验证。
最后，放弃上述城市之外的任何城市，放弃不满足临界值板块特征的所有版块。

以前买远郊、买弱二线和三四线，是因为有普涨。
贵的地方涨了，就一定会蔓延到这里。
而这里的价格更低，一旦行情蔓延过来，就更容易被暴击。
但是，现在的点穴式的精准调控，打断了蔓延，也就打断了暴击的可能。
不仅不能暴击，还特么是深坑。

这些弱二线和三四线，这些远郊新区
——往往是新房市场
——供应源源不断，临界值很难打破，自己不可能率先启动；
——别人刚涨上去，自己还没涨，点穴就来了，又被摁那了。
还是那句话，看看买临深、临广和环杭的，有几个得了善终。
最后的最后，还有几句掏心窝子的话。

现在的楼市，越来越难。
——有价值的标的，门槛贼高，行情起伏贼快；
——要求大资金量，还要提前埋伏。
能越过门槛，能提前埋伏的，收益率不会差，依旧是普通人的最好底仓。

做不到的，买不到以上文中提到的城市和版块，那不如放弃。

——瞎折腾，还特么不如躺平。
虽然我们是做楼市的，但还是要秉承良心，把实话告诉你。
上半年追高的朋友，对上面这段话应该有痛彻心扉的领悟。
不知不觉又是六千字，内容很长，但真的很有价值。这些东西，都是很少会有人大段大段的给你讲。
一部分人，压根不懂，讲不清楚。另一部分人，他懂，但不说。而我，毫无保留的说了，还让你白嫖。